La NewS – Printemps – Immobilier
T1 2019
1- Location meublée et inscription au registre du commerce et des sociétés
Le Conseil constitutionnel a jugé inconstitutionnelle la condition d’inscription au RCS du loueur en meublé, pour bénéficier de l’exonération des plus-values professionnelles prévue à l’article 151 septies du CGI.
Le BOFiP prend acte de cette décision, il modifie sa doctrine et supprime la condition d’inscription au RCS pour bénéficier du statut LMP au sens de l’IR à compter du 8 février 2018.
♠ A retenir : Attention à la vente immobilière en cas de statut mixte de loueur en meublé professionnel et non professionnel. Les conséquences peuvent être très importantes
2 – Vendre son bien à une SCI familiale peut constituer un abus de droit (L64 du LPF – 80% de pénalités)
Le cas : Une SCI (Société civile immobilière), détenue par un couple et leurs enfants, a racheté auprès de l’un des époux une villa pour en faire la résidence secondaire de la famille. Immédiatement après cette acquisition, la SCI l’a donné en location au couple contre le versement d’un loyer. Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, le couple a déduit de son revenu global les déficits fonciers provenant des travaux effectués par la SCI sur la maison après la vente et financés par d’un des apports personnels de l’époux depuis son compte courant d’associé.
Après contrôle de la comptabilité de la SCI, l’administration fiscale a estimé que la vente puis la mise en location de la maison constitue d’un abus de droit. Elle a donc a remis en cause sur plusieurs années l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global des associés, qui ont ensuite saisi la justice.
D’importantes conséquences sociales, et fiscales sont à la clé. Cette décision est en lien avec d’autres décisions portant sur le statut meublé (SARL, BIC…)
♠ A retenir : se faire accompagner par des professionnels du droit, surtout dans le cadre de la nouvelle rédaction de l’abus de droit à but « principalement » fiscal
3 – Responsabilité du nu-propriétaire si faute de l’usufruitier
La nue propriétaire d’un terrain est poursuivie devant le tribunal pour avoir installé un mobile de loisir en violation des règles du POS (Plan d’Occupation des Sols). Après un appel et un pourvoi en cassation, même si elle n’a ni la jouissance, ni l’usage d’un bien, elle peut néanmoins être sanctionnée si l’usufruitier de ce bien a commis une infraction, en l’occurrence aux règles d’urbanisme.
♠A retenir : optimiser la transmission grâce au démembrement doit être étudié avec vigilance eu égard aux conséquences directes et indirectes
4 – Vigilances et nouveautés :
- Acheter en société peut rendre obligatoire le recours à un architecte (Cf. exceptions). Avant d’envisager une acquisition à travers une société, une étude approfondie peut avoir son intérêt (dans le cas présent : les honoraires de l’architecte 12% des travaux).
- La grille d’usure locative est parue. Elle peut être annexée au bail et pourra être utile à la remise des clés lors du congés
- Nouveau CITE : (Crédit d’impôt pour la transition énergétique) Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2019. Il permet de déduire de votre impôt une part de la facture de travaux d’amélioration de la performance énergétique de votre résidence principale
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Un nouveau dispositif pour investir dans l’immobilier ancien « régime Denormandie ». Les décrets ont été publiés.
- Exonération de taxation et de Prélèvements Sociaux sous conditions, pour les non-résidents
♠ Pour plus d’informations :
Article rédigé le 01/04/2019