La NewS – ETE- Immobilier
T2 2019
1- Exonération d’impôt de plus value : Résidence principale
Les faits : Achat par un particulier d’un bien en 2009 dans le 7ème arrondissement de Paris et revente en 2012 au titre de sa résidence principale. Le particulier a pu justifier de 11 mois de détention au titre de résidence principale avant de le céder.
Position de l’administration fiscale : Requalification en plus-value taxable.
♠ A retenir :
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La Cour donne raison au contribuable et confirme ainsi le caractère incontournable des consommations énergétiques dans la preuve de l’occupation à titre de résidence principale d’un bien immobilier.
2 – Encadrement des loyers : Retour sur Paris prévu le 1er Juillet (Décret publié le 13/04/2019)
Mis en place une première fois en 2015 avant d’être annulé fin 2017, l’encadrement des loyers sera cette fois expérimenté, par les villes qui le souhaitent, pendant cinq ans, jusqu’en 2023, comme le prévoit la loi logement (Loi Elan). Le but est de lutter contre «les loyers excessifs et de contenir les hausses de loyers abusives».
♠ A retenir :
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Le lien disponible pour connaitre les niveaux de loyers applicable à compter du 01/07 prochain : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr
3 – Acquisition en démembrement : la surévaluation du prix de l’usufruit Vs Acte anormal de gestion
Décision de la Cour d’Appel de Nancy du 14/05/2019.
Les faits : Acquisition de l’usufruit temporaire de biens immobiliers par une SARL et la nue propriété par deux SCI.
Position de l’administration : requalification de la valeur de la nue propriété et qualification de la surévaluation de l’usufruit comme acte anormale de gestion.
♠ A retenir :
- La charge de la preuve : l’administration fiscale
- Indispensable : Sécuriser le mode de calcul et de valorisation de l’usufruit temporaire (Cash flow, taux d’actualisation, revalorisation des loyers…etc)
4 – L’amortissement de l’usufruit viager : Possible sous conditions
Le Conseil d’Etat (CE 24-4-2019 n° 419912) juge que la dépréciation de la valeur d’un usufruit viager peut justifier un amortissement dès lors qu’il résulte des articles 595 et 617 du Code civil que l’usufruit viager est limité dans le temps, qu’il est, en tant que droit réel, cessible et que ses effets bénéfiques diminuent chaque année.
La durée prévisible des effets bénéfiques sur l’activité de loueur en meublé de l’usufruit viager portant sur un immeuble peut être déterminée en tenant compte de l’espérance de vie de son titulaire, estimée à partir des tables de mortalité établies par l’Insee.
♠ A retenir :
- Se faire accompagner dans ce type de stratégie
5 – Etat des transactions sur les murs de commerce / Niveau de valorisation record :
Le bilan du 1er trimestre tiré par le cabinet Robine – Expert en valorisation immobilière : ICI
6 – Nouveautés :
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Vente d’un bien immobilier par les héritiers du défunt : il n’est pas possible de porter en actif de succession le prix hors commission d’agence (RM Véronique Louwagie, JOAN du 16 avril 2019, question n°15847)
- La grille de convention AREAS a été actualisée (Assurer les personnes qui ont été atteintes d’une maladie et difficilement assurables) : ICI
♠ Pour plus d’informations :
Article rédigé le 04/06/2019